CBRE：2022年北京房地产市场回顾与2023年展望

2022年第四季度，全市录得两个新项目总计12.1万平方米办公面积交付使用，分别位于通州和金盏。受疫情影响，部分项目延期交付，使得全年新增供应录得31.1万平方米，仅为2021年新增供应总量的1/4，为2015年以来最低，且近八成释放于新兴商务区。

尽管商务活动受疫情延续影响，新租交易面积环比下降8%，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解，使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至1.7万平方米。金融稳居需求榜首，基金、保险和证券公司持续在优质楼宇和行业集聚的CBD、金融街、东二环和丽泽等区域积极扩租和搬迁；TMT需求集中在软件开发，互联网+服务亦见回暖；此外，能源及公共事业类租户的新租需求活跃度攀升。受全年互联网行业退租影响，全年净吸纳量降至6.3万平方米的历史低位，市场新租面积仍可维持在2018-2020年的平均水平。制造、医药、能源等产业类租户抓住升级搬迁的机会窗口，填补多个区域传统租户退潮后空白。此外，在市场不确定环境下，决策周期更短、更灵活的2000平方米以下面积交易更容易落地，成为全年需求主力。

全市空置率全年缓慢爬升，年末站上18.7%，为2010年来最高位，但区域间走势分化，差距缩小：CBD和东二环空置率同比进一步走低；新兴商务区仍是空置率最高的区域，但随着区域商务氛围和知名度的不断提升，丽泽和石景山去化领先，空置率降至50%以下；科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升，其中不少区域此前常年可租面积紧俏，本轮调整后为租户的进驻开启了机会窗口。

整体平均成交租金仍呈下降态势，四季度同样本环比下跌0.5%至每月每平方米382.2元，其中乙级写字楼环比跌幅最大，甲级市场降幅逐季收窄。全年累计降幅1.1%，子市场中，CBD和大部分新兴商务区保持稳健，其他商务区均出现不同幅度的降幅，其中望京、中关村和奥体全年租金跌幅靠前，为吸引租户提供了更有利的条件。

2022年第四季度北京零售物业市场无新增供应入市，部分原定年末开业项目因疫情影响延期。全年累计新增项目共计41.4万平方米，绝大部分分布于外围区域。市场持续聚焦于存量物业改造更新，王府井喜悦、五棵松万达广场等备受关注的项目紧密推进招商工作，并公布了2023年开业计划。

季内市场经历全年第二轮静默期，对消费活动影响凸显，各大商圈皆有不同程度的掉铺现象，全市空置率环比上浮0.5个百分点至7.7%。全年累计净吸纳量30.2万平方米，主要集中在新开业项目聚集的丰台、朝阳、大兴等区，同期核心商圈的黄金地段更新迭代活跃不减。

餐饮业态虽整体经营受疫情冲击严重，但新晋品牌对北京市场信心不减，仍旧以30%的新增店铺比例超过其他业态成为年度需求引擎，本季品牌能力强的高端或连锁餐饮持续布局，如雍雅合鲜、松鹤楼苏式汤面、添好运分别落位银泰in01、西单大悦城和朝阳合生汇。零售业态方面，核心商圈中高端服饰业绩稳定，如SKP、国贸商城等以奢侈品、轻奢商务、珠宝首饰等高端消费为主要定位的商业体持续繁荣并在季内录得Chanel、Chole、Maison Margiela等店铺新增或升级。始祖鸟、Nike、波司登等户外运动品牌拓店节奏稳健。AVATR、蔚来、集度、小鹏等新能源汽车品牌亦有表现，在选址人口密度较大的非核心商圈的同时，抓住空档期入驻核心商圈标杆项目。咖啡茶饮（如乐乐茶、M Stand、Smiley Tea）及烘焙甜品（如Venchi、LeTAO、艾炒酸奶）等高频率、低价位的大众品类更新迭代较快，也是恢复“烟火气”最快的业态。

自疫情以来租金持续走低，全市降幅较上季度有所收窄，次级商圈降幅相对明显。购物中心首层平均租金报价环比下调0.7%至每天每平方米33.7元，全年累计降幅2.8%。疫情下招商及新店入驻进程缓慢，各方依旧持谨慎态势，相比通过租金调整填补空铺，业主更倾向维稳现有租户。

2022年第四季度北京仓储物流市场新增项目共计30.0万平方米，分别位于房山、大兴京南以及首次录得高标仓储入市的大兴空港子市场。至此全年放量约77.1万平方米，突破历史最高水平，除上述子市场外，顺义空港、平谷马坊和经开区亦有新项目入市，带动年末空置率上升至18.0%。北京市场在保供稳需上持续加力，本季度录得多笔面积在5000-15000平方米的社区团购及生鲜电商类成交，数据中心及冷链租户亦有表现，季内净吸纳量达到13.6万平方米。全年净吸纳量23.8万平方米亦创历史新高，以第三方物流、医药、数据中心、冷链为主要需求引擎，其中第三方物流占据了全年新租总量的34%。马驹桥、大兴京南及顺义空港等核心子市场为主要活跃区域。随着租户租金敏感度提高，以成本为导向的京内搬迁置换和外溢需求日渐凸显，但同时高承租能力的刚需企业亦在如顺义空港、经开区等核心子市场表现活跃。

新增供应密集入市和疫情影响下，季内全市平均租金增速较上季度有所放缓，同样本比环比上涨0.5%至每月每平方米57.0元，年度同比涨幅2.9%。其中年涨幅最大的子市场当属符合城配刚需的通州、大兴京南及马驹桥等区域。

此外，廊坊连续第七个季度供应放量，本季于广阳、固安及霸州子市场共计入市61.0万平方米的高标仓储项目；而天津则在武清竣工一个高标仓储项目，带来15.0万平方米的新增供应。全年看，环京区域中廊坊市场拔得头筹，超过京津两地新增供应总和。在当地物流市场承压之下，业主降租引商策略取得成效，季内净吸纳量录得17.7万平方米，其中第三方物流贡献了全年72%的新租面积。而天津受防疫政策影响市场波动较大，需求依然较为低迷，以第三方物流为绝对主力，空置率环比继续攀升。租金方面，两市本季度均加速下行，此前较稳健的廊坊北三县和天津滨海新区、西青、北辰等子市场也开始松动。

2022年第四季度，北京商务园区市场迎来四个新项目交付使用，共计体量27.9万平方米，至此全年新增供应量达到60.5万平方米。2022年迎来生命科学地产的供应小高峰，全年8个新项目中有6个定位医药及生命科学专用，分布在大兴及经开区。在产业发展及政府产业导入支持下，此类新项目交付时均有不错去化表现，同时也为市场带来更多高品质、功能性的可租赁面积。

本季度全市净吸纳量由负转正录得3.4万平方米，但头部互联网企业持续整合缩减面积，使得泛中关村集群连续第四个季度净吸纳量录得负值，全年区域净吸纳量共计-19.3万平方米，空置率攀升至历史最高位13.3%。而其他子市场四季度并未录得明显面积腾退，其中大兴和经开区需求受生命科学地产新项目的拉动尤为明显。四季度在疫情反复的影响下，整体市场活跃度较上半年继续呈放缓态势，主力去化需求来自成熟医药企业的扩租以及TMT类租户的扩租和搬迁，另外以集成电路为主的工业品制造类租户亦有表现。

全市空置率全年同比上升3.3个百分点至20.1%，子市场间空置率差距较前两年收窄。受年内互联网行业市场和政策环境变化持续影响，此前供不应求的上地和中关村软件园成为需求波动最大的区域；东升因新增供应集中且去化缓慢，空置率抬升最明显；而电子城因需求疲弱空置率亦小幅爬升。北清路则凭借集成电路、生命科学等产业集聚优势保持稳健。同时也有多个区域空置从前两年高位回落：大兴和经开区在生命科学以及智能制造等产业的带动下，具备研发制造功能的项目出租率可观，其衍生的商务办公需求亦加速了区域内类办公物业的去化；丰台科技园在轨道交通、航空航天以及硬件科技为主的工业品制造行业的带动下，下半年区域结束负的吸纳表现，部份项目入驻情况好转。

四季度全市商务园区平均租金报价同样本比环比下降0.4%，同比下降0.9%，至每月每平方米159.8元，其中泛中关村集群由于空置面积增加以及去化速度低于预期，越来越多业主下调租金以刺激市场需求。其他子市场中，经开区、丰台科技园和电子城在去化压力下租金仍在下降通道。

2022年第四季度北京物业投资市场共录得12笔市场交易，交易金额达157.8亿元，季度交易额环比上涨91%，但较去年同期水平仍微降12%。其中国寿投资以64.04亿元竞得丽泽通用时代中心85%股权，成为季内乃至全年单笔金额最高的交易。全年市场活跃度表现有所放缓，共达成34笔交易，超过七成交易笔数来自10亿以下的小体量成交，致使全年交易额同比下滑54%录得327.8亿元。

国有资本，包括保险、地产基金、企业、城投等各类主体入场布局，共完成7笔成交并占总金额的82%。全年看，自用型买家共完成17笔成交，占总成交额的37%，在投资需求低迷时成为北京市场的第一护盘手。受益于有更多体量大、有稳定现金流的核心型资产释放到市场，机构投资者成为市场最重要的投资需求来源，占成交总额35%，且贡献全年金额最高的两笔交易。境外投资者活跃度在年末有所恢复，并开始涉足不良资产、另类资产等风险和技术门槛都更高的资产类别，如凯德通过法拍购入位于CBD的博瑞大厦，以及趣存收购乐华梅兰家居超市以改造为自助式仓储。从投资物业类型看，尽管写字楼作为避险型资产成为全年投资交易的绝对主角，在全年成交额中的占比较往年有进一步提升，但四季度受REITs一、二级市场表现活跃和政府引导扶持政策不断出台的推动，以长租公寓为投资或改造目的的交易数量明显增加。

在市场租金下降和资本化率上升的双重因素叠加之下，写字楼和零售物业销售价格全年下行。而受本地市场新增供应放量和国外主要经济体加息影响，此前处于下行通道的仓储物流资本化率也在年末触底回升。然而，受此前疫情和宏观经济不确定性影响，市场投资需求的潜能未能得到有效释放，物业所有方不得不通过非市场化途径处置资产或寻求退出，全年法拍、关联交易数量增加即市场流动性欠佳的侧面反映。随着年末防疫政策调整和经济基本面明朗向好，买卖双方对交易资产的评估将取得更大程度的一致，有利于市场化成交的达成。