CBRE：上海商务园区租户普查2022

CBRE世邦魏理仕发布《上海商务园区租户普查2022》报告，收集整理了172个商务园区项目内约4,649家（约950.8万平方米研发办公面积）入驻企业资料，并与此前两次普查结果进行对比，以分析在上海战略性新兴产业和先导产业发展“十四五规划”的当下，上海商务园区存量租户的行业趋势。

科创力量带动租户结构演变

“3+6”产业体系进一步成熟

TMT（31%）、工业品制造业（18%）、医药及生命科学（14%）、消费品制造业（6%）及能源及公共事业（6%）为上海商务园区市场前五大需求来源，前三大需求占比相较此前普查结果持续提升，产业集群效应进一步加强。

上海全面推进数字化转型，融合数字技术与制造业，推动“上海制造”向“上海智造”的产业升级转型。首先，中国正式进入5G时代以来，5G技术研究及应用发展迅速，而上海致力于打造成为5G网络部署和融合应用的全球标杆城市，吸引龙头企业的落户扩张，并带动相关电信通讯类企业落户成长，租赁需求位居子行业首位。而数字基建的成熟，为多元的数字经济发展奠定坚实基础。游戏、人工智能等企业发展欣欣向荣，新租及扩租活跃；同时不乏物联网、大数据、区块链等新兴赛道企业身影。跨行业数字化转型成为重要趋势，软件企业除传统办公平台、IT服务外，涉及金融、工业制造、市政等多个领域。就制造业而言，集成电路产业充分发挥引导作用，租赁需求旺盛，企业类型涵盖芯片设计、半导体材料、制造封测等全产业链。医药及生命科学产业蒸蒸日上，行业规模不断扩大，聚焦生物制品、创新研发药，以及高端医疗器械等领域的发展，租赁占比较2018年呈翻倍之势。

整体而言，上海商务园区承载“3+6”新型产业体系，即以集成电路、生物医药、人工智能为三大先导产业，协同发展电子信息、生命健康、汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品六大重点产业。

2022年商务园区租户构成（按租赁面积）

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

注：数据因精确至百分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

中资企业赓续前行

本土孵化成果显著

整体而言，中资企业合计租赁面积占比76%，较此前继续有所提升，行业上以TMT和生物医药为主，其中本土企业发挥重要作用。外资企业虽占比小幅收缩，但新设企业数量及租赁面积稳中有进，行业特征显著，主要以工业品制造业和消费品制造业为主。

上海商务园区作为产业的承载空间，一方面积极引入成熟企业，另一方面致力于服务创新企业的孵化和成长，通过资本的加持和政策扶持，本土创业企业蓬勃发展。这一趋势集中体现在医药及生命科学行业，特别是以张江为核心的产业园区。伴随着行业明星企业的深耕，张江汇聚了一大批生物医药企业，同时带来了人才要素和资金的集聚，以及产业服务意识的不断提升。优越的办公环境，高水平的实验室，按需购买的实验服务和精准匹配的融资导向，极大地推动了项目的研发和企业的成长。

重点产业区域分布情况

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

注：数据因精确至百分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

头部企业稳定扩张

腰部企业发展壮大

30,000平方米及以上的大面积租户数量及总租赁面积占比较2020年均有所上升，头部企业呈现成长韧性，行业分布上近六成集中在TMT领域。选址上多采取独栋总部形势，更注重企业文化的打造和员工办公环境的品质。虽受到疫情对社会经济的影响，互联网企业增速有所放缓，但整体保持稳定扩张趋势，特别是新业务研究中心焕发租赁需求新动能，选址策略上呈现板块内部多点开花的布局方式。

就租赁面积段分布而言，1,000平方米以下面积段租户数量占比有所降低，而1,000-4,999平方米面积段租户数量占比提升，腰部企业集群发展壮大。该面积段企业灵活度高、成长空间大、选址范围广，总租赁面积占比继续保持首位且有所增长，是租赁市场主流力量，有望持续带来租赁交易活力。

大面积租户（30,000平方米及以上）

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

注：数据因精确至百分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

产业集群效应显著

区位特色鲜明突出

2020年到2022年，上海陆续发布3批共计53个特色产业园区和产业地图，区域产业规划因地制宜，区位特色鲜明突出。张江作为上海重点打造的高新技术园区，深度聚焦上海主导产业，形成以集成电路和生物医药为主的产业集群，并不断扩大产业生态圈。根据最新规划，张江集成电路设计产业园范围进一步扩大，多个项目将陆续开工，充沛的供应有望带来企业数量和人才集聚的持续提升，实现2025年产业规模增长目标。生物医药产业带动效应显著，作为张江板块外溢，浦江及外高桥积极建设特色生物产业园区，打造高标准实验空间，导入高端医药研发企业，成为新的热点板块。

金桥产业升级成果显著，电信通讯类租赁需求遥遥领先。通过汇聚5G头部企业，聚焦5G+产业生态的构建，金桥正向着打造“东方智造城”的目标稳步迈进。漕河泾及市北板块均以TMT为租赁需求热点行业。作为成熟的重点开发区，漕河泾汇聚各类知名互联网大厂总部，培育吸引了各类游戏企业，布局人工智能及算力软件企业，数字经济蓬勃发展，产业发展紧跟时代脉搏。同时充分利用现有产业优势，在今年推出上海首批元宇宙产业园区，必将重塑园区吸引力，激发TMT需求新动能。市北园区重点打造数据智能产业，突出代表为以大数据、区块链为主的科技互联网企业，以及通讯技术服务类企业。

临空充分利用交通枢纽经济优势，加强构建总部经济，打造多元产业地图，电商类TMT企业、能源类企业及装备制造企业为主要租赁需求占比。区位较远的松江漕河泾板块，主要以工业品制造业为主，而随着G60科创走廊及松江枢纽的建设，松江也将从推进“松江制造”迈向“松江创造”，充分发挥长三角区域协同效应。

上海各商务园区热点行业

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月