58安居客研究院：2023上半年全国新房市场半年报

1、报告摘要

重点政策：中央层面以”稳行业、保民生“为主基调，政策力度”托而不举“；地方层面以需求侧支持政策为主，调控转向高能级城市，政策更加细化，走向”因区施策“。

市场热度：上半年新房整体热度短期冲高回落，较去年同期相比同比继续降温；一线城市热度反弹力度最大，二季度下降幅度也最大；二线城市降温最为明显；一线城市3房、90-120㎡新房热度需求最高，二三线城市4房、120㎡以上新房找房热度占比提升，二三线城市需求向改善型转移的趋势较为明显。

项目供应量：一季度项目量呈减少趋势，新房项目去化加速，但二季度销售继续承压；从待售项目来看，开发商更偏好在一、二线城市拿地，三四线投资意愿降低。

价格分析：上半年，60个重点城市新房在售均价为17721元/㎡，较去年下半年上涨0.5%，其中一线城市新房售价坚挺，环比上涨明显，二线城市内部分化，三线城市相对稳定。

2、上半年新房重点政策回顾

2.1 中央”稳行业、保民生“为主基调，政策”托而不举“

今年上半年，中央层面的地产相关政策以稳行业、保民生为主基调，比如《求是》杂志发表了习总书记的文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位，要房地产市场平稳发展；3月两会政府工作报告要求有效防范化解优质头部房企风险、加强住房保障体系建设、支持刚性和改善性住房需求；4月28日中央政治局会议召开，再次强调房、“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼、保民生”促进房地产市场平稳健康发展等。

需求侧具体举措主要有下调贷款利率，降低购房成本；规范房产经纪服务，要求合理确定经纪服务收费等，有助于降低二手房购置成本。供给侧举措主要包括，落实金融16条，稳定房地产开发贷款投放，支持房地产市场平稳健康发展；优化集中供地政策，积极引导市场预期，缓解企业资金压力。

整体来看，上半年中央层面并未出台强有力的地产刺激政策，多为强调行业重要性的表态，政策力度”托而不举“，以稳支柱、防风险、惠民生为主方向。

2.2 地方政策以促需求为主，调控走向”因区施策“

地方层面，由于市场下探趋势从低能级城市蔓延至高能级城市，城市市场复苏动能逐渐转弱，城市内部也存在行情分化，因此上半年政策保持宽松基调，松绑地区由三四线城市逐步转为一二线城市，并且由”因城施策“逐渐过渡到”因区施策“，调控政策进一步精细化。

从各个地方的政策内容来看，需求侧支持主要包括六个方面：一、不少省市首先明确了今年稳定经济发展、稳定行业发展、促进住房消费的政策基调；二、放松限购和限贷，如放宽非户籍购房要求，购房套数，下调二套房首付比例等；三、放松限售，优化新房、二手房上市交易年限；四、公积金支持，包括提高贷款额度定向支持多孩家庭购房、允许“既提又贷”支付首付、提高公积金贷款额度、延长贷款期限、取消贷款时间间隔、异地互认公积金等；五、带押过户；六、购房补贴，向特定人群，特点类型房屋发放购房补贴、契税补贴等。有少量省市也出台了供给侧支持政策，主要包括侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险，对房企的金融支持等。

3、热度分析

3.1上半年热度短期冲高回落，较去年同期继续降温

今年上半年，随着疫情影响的消退，重点65城新房找房热度1月份环比开始回升，经过2月份的激增，3月份快速回落。市场需求在短期内快速释放后，经过3、4月份的逐步冷却，5月份由于前期基数较低，热度环比呈现企稳的趋势。6月份，受半年度结束冲击业绩的影响，开发商加大推盘和营销力度，但并未给市场带来翘尾行情，热度环比再度下跌，跌幅超过10%。

同比来看，从2022年6月份至今，新房找房热度仍处于持续下跌趋势中。尽管今年1季度小阳春带动热度同比跌幅收窄，但到目前看，市场较去年同期降温的趋势并未改变，并且到6月份同比跌幅再次扩大。随着时间推进至7、8月行业淡季，市场或将继续受到考验。

3.2一线城市热度反弹力度最大，二线城市降温最为明显

整体来看，上半年各梯队城市新房找房热度走势较为相似，都在2月份经历一波市场需求集中释放的短期热度冲击，随后再次逐渐冷却。一线城市热度反弹最大，进入二季度后跌幅也逐渐大于二三线城市。

具体来看，一线城市新房找房热度较去年下半年环比小幅上升3.4%，其中上海、广州和深圳较去年下半年环比热度均上升，上海升温最多，约12%，主要是由于去年上海受疫情较为严重，购房需求受到压抑，同时新房市场价格与二手房倒挂现象普遍，新房受到追捧。

二线重点城市上半年新房找房热度环比下跌10.7%，大连、福州、长春热度环比降幅超20%，三亚受春节旅游季节性置业影响，热度大涨近50%，但这一涨势不可持续，二季度开始已经进入持续下跌态势。

三四线重点城市新房找房热度环比上涨1.6%。其中盐城热度下降超35%，温州、嘉兴、南通也下降超过25%，这些城市虽然也有需求在一季度集中释放，但总的购房需求受限，支撑市场乏力。

3.3 一线城市3房、90-120㎡新房热度需求最高，二三线城市4房、120㎡以上新房找房热度占比提升

一线城市：2房热度在各梯队城市中占比最大，3房户型需求热度占比稳中微升，四房及以上户型热度占比提升。

环比来看，今年上半年3房热度整体占比微升，2房热度占比微降，其他户型热度占比基本保持平稳，表示市场部分刚需从2房转向3房，由于亲子抚养需求，更多新购房者偏好可以三室同堂的3房户型。

同比去年同期，1房和2房户型产品的热度占比由21.1%下降至18.5%，3房户型新房产品热度占比相对平稳，四房及以上产品的热度占比则缓慢提升，从去年下半年的34.6%上升至37%，市场主流需求逐渐向改善型需求过渡。

从面积段来看，一线城市受总价限制，70-90㎡面积段产品热度在各梯队城市中占比最高，但总体也呈下降趋势。环比去年下半年来看，90-120㎡新房产品热度占比提升，70㎡以下热度占比也小幅提升，说明本轮释放的主要是刚性需求和部分刚改需求。同比来看，90-120㎡和120-150㎡产品热度占比均有提升，说明占市场主流的刚需刚改需求不变，但改善型需求也在逐渐提升。

二线城市：3房虽是主流需求，但占比呈下降趋势，4房及以上户型热度占比持续上升。1房、2房产品热度占比也在下降。环比去年下半年，2房热度占比相对平稳，1房和3房占比微降，4房占比继续上升。对比去年同期，4房及以上户型热度占比提升较为迅速，从35.7%提升至37.8%，其余户型热度占比均有不同比例的下降。市场整体呈现刚需收缩，改善型需求相对旺盛的局面。