58安居客百城二手房市场景气度指数
58安居客研究院研究观点：
Ø 8月，全国百城二手房景气度指数出现触底回升的走势。在七八月份全国持续出台多项利好政策的大背景之下，尤其是超大特大城市城中村改造、认房不认贷、存量房贷利率的下调等政策之下，刺激了一部分改善型和观望人群的入市步伐，尤其是置换型改善需求，在政策利好下出现了集中挂牌的情况，从而带动挂牌量和新增挂牌的出现明显回升，政策也利好看房需求的逐步从线上向线下转移，能够带动后续交易量的回升。
从各线城市的表现来看，一线城市在政策利好之下表现的更为活跃，其中一线城市的挂牌量和找房热度增幅明显高于二线城市和三四线城市。不过百城的成交活跃度并未在8月得到改善，各线城市二手房挂牌时长早8月依旧出现了小幅上涨，表明购房者对当前的利好政策尚需要时间进行消化。
一、全国二手房相关政策解读
1. 全国性政策
l 2023.8.18
央行：央行等三部门：积极推动城中村改造，调整优化房地产信贷政策
8月18日，央行、金融监管总局、中国证监会联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。
点评：首先，从政策出发点来看，城中村改造能够解决当地原住民的居住条件改善和生活品质的提升，并且从城中村改造的城市来看，都是人口聚集的超大和特大城市，这部分城市的城中村规模会相对较大，而城中村改造能够带来一定较大的就业机会，利好经济的平稳发展。对于核心城市而言，城中村的改造是明显滞后于城市的发展现状，部分城中村和城区现状显得格格不入，因此其改造的意愿会相对强烈。不过，城中村人口居住密度高，改造成本高是个不争的事实。而妥善安排城中村居住人群，不因改造而支出相对较高的居住成本，并且大量的资金投入有待解决，这样才能更好的实时政策对民生的支持。
l 2023.8.23
住建部、央行：《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》
住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女) 申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
点评：近期，相关部门多次提及认房不认的相关政策，但是在政策最终落地和实施过程中依旧存在较多的不确定性。首先，在七月下旬已有提及改善性需求和认房不认贷的相关政策，并且四个一线城市主管部门也相继表态会落实具体政策，但是至今一个多月时间，都并未有实质性政策落地，只是“雷声大，雨点小”，因此，此次认房不认贷政策也很难在短期内在核心城市落地，并且此次政策也只是对认房不认贷标准的重新解释，并非是具体政策落实政策，最终城市间的落地还需要各城市相关部门制定政策实施意见。
l 2023.08.31
人民银行、金融监管局：降低存量房贷利率和首付标准
中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。其中提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
点评：此次关于首套及二套住房商业贷款最低标准进行明确，主要是在当前各地持续出台的楼市刺激政策中，地方政府可能为了强刺激楼市，突破首套房20%、二套房30%的首付标准设置底线。在各地持续不断出台刺激刺激楼市的同时，也可能把信贷风险转嫁到整个银行体系中，可能最终会得不偿失。不过，该政策也为一部分房地产贷款政策执行相对严厉的城市为其降首付提供了政策依据，一旦这些城市需要出台相关楼市刺激政策时，那么首套和二套住宅贷款的首付降低也会成为其政策“工具箱”提供更多选择。其次，降低存量房贷款利率也以政策的形式对外发布，从而倒逼商业银行降低存量房贷利率，减轻购房者的房产持有成本。
2. 地方性政策
l 广东–2023.8.30
房地产经纪机构要合理降低住房买卖、租赁经纪服务费用
8月30日，广东省住房和城乡建设厅、广东省市场监督管理局发布关于规范房地产经纪服务的实施意见。《意见》提出，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
点评：广东房地产经纪业务主管部门发布的关于房地产经纪服务的实施意见中，其内容基本上和住建部原先发布的相关文件没有区别，基本都是无法落实和操作的内容，那么地方在主管部门时隔多个月之后再次发布类似文件根本没有意义。因此，建议主管部门在发布相关政策法规的同时，也应该出台可实行和落地的相关操作细则，并且还需要对相关执行细则进行充分调研。如福州出台的二手中介费指导意见中，其费率相比当前市场上在执行的收费标准还高，明显与中央的政策出发点不符，因此该政策也在第二天撤销。那么在行业主管部门放开一部分权利给到市场的同时，也需要密切关注市场表现，不应该成为部分垄断企业肆意涨价，变相推高房价的助推器。
l 2023.8.25
中原地产：从未打算退出内地市场 深圳中原不存在恶意拖欠佣金情况
中原地产从未打算退出中国内地市场。中原地产起源于香港，扎根在内地，自九十年代初进入内地，亲历内地房地产市场及中介代理行业的发展与变迁，是重要的参与者和见证者。中国内地市场是中原地产业务的重要组成部分，在这里中原地产得以发展壮大，并成为家喻户晓的品牌。尽管房地产行业目前面临前所未有的困境，但中原地产深耕于行业四十五载，已有足够的经验与信心应对行业周期，未来将继续坚守初心，为行业和社会创造更多价值。
点评：首先，从中原地产拖欠的员工佣金来看，全部来自于新房销售的佣金，并非是二手房或者租赁产生的佣金，这部分钱主要还是房企债务压力大而无法及时支付的原因导致。实际上在市场调整期，房企拖欠佣金的行为是经常发生的事情，经纪公司应该提前做好风险管控，一旦出现损失极有可能完全要不回来，最终损失最大的还是经纪人。其次，从房企拖欠经纪公司佣金和农民工工资，甚至最终造成楼盘烂尾无法交付，都是体现出我们当前的新房预售制度的问题所在，有政策却有大漏洞，有规范却无监管等事件时有发生。因此，从中原拖欠经纪人佣金的事件我们更应深思经纪公司的风控能力，我国们的房地产开发制度的问题。
l 浙江诸暨–2023.8.18
规范房地产中介市场秩序 不再受理二手房网签
8月17日，为进一步规范房地产中介市场秩序，绍兴诸暨市建设局发布公告称，自2023年8月18日起，该市二手房交易各窗口（包括办证中心、开发区分中心、店口行政服务中心、枫桥行政服务中心）不再受理二手房交易合同网签业务。属自主成交的二手房交易业务可委托公益中介代为免费办理，各自主成交对象可在公布的公益中介名录中自行选择代办机构。
点评：目前，一部分直播和短视频平台大量出现与显示不符，与“房住不炒”大方向相违背，与房地产相关政策法规不一致的内容，浙江诸暨房地主管部门对这部分可能产生较大交易风险的经纪业务进行停办，是对住房买卖双方财产的进行保护，这一措施是值得肯定的。不过，在当前房地产经纪服务新形式，房源传播渠道多元化的背景之下，也提出了对主管部门新的监管要求，并且短视频和直播平台也不是房地产经纪业务的法外之地。
二、全国百城二手房市场
1．全国百城二手房在架房源量
据58安居客研究院统计数据显示：2023年8月，一线城市二手房平均在架房源为20.79万套，环比增加7.3%，二线城市二手房平均在架套数为7.65万套，环比增加6.4%，三四线城市二手房平均在架套数为2.82万套，环比增加3.3%。
2．全国各城市百城二手房在架量
从全国100个二手房热点城市来看，二手房在架套数环比上涨的城市有84个，相比上月减少1个。一线城市中，上海的二手房挂牌量涨幅最大，为9.3%，主要是前期上海市二手房调整幅度最大，那么在当前政策集中出台，尤其是认房不认贷等相关政策落地后，房东挂牌意愿快速提升相关。二线城市中，杭州、海口和天津的回升幅度最大，其中杭州在全面放宽落户政策的利好之下，刺激房东挂牌意愿的提升。
3．全国各线城市百城二手房挂牌时长
2023年8月，全国百城各线城市二手房挂牌时长环比都出现了小幅上涨的态势，表明当前楼市交易持续低迷，购房者依旧处于观望。三四线城市的二手房挂牌时长涨幅相对最大，为3.0%，挂牌时长也是相对最长为87.3天，二线城市挂牌时长涨幅最小，为1.2%，而一线城市挂牌时长最短，为80.4天。
4．全国各城市百城二手房挂牌时长
2023年8月，全国百城二手房挂牌时长出现回落的城市达到16个，相比上月的4个出现明显的增加，表明二手房市场相对深度调整有缓解的迹象。从具体城市来看，一线城市中广州的二手房挂牌时长出现下跌，虽然跌幅仅有0.3%，但是其在近四个月中有三个月出现回落。二线城市的挂牌时长出现下跌的城市个数最多，达12个，三四线城市二手房挂牌时长依旧多处于上涨之中，区域二手房时长相对低迷。
5．全国百城各线城市二手房找房需求热度指数
2023年8月，全国二手房找房热度持续处于回升中，尤其是一二线城市找房热度回升幅度相对最为明显，一线城市上涨9.8%，二线城市上涨7.1%；三四线城市上涨4.8%，相比上月涨幅略有回落。
6．全国百城各城市二手房找房需求热度
2023年8月，百城二手房找房需求热度指数环比出现上涨的成为96个，相比上月增加了9个，仅有4个城市出现回落。一线城市中北京和上海的表现更为抢眼，涨幅都超过了10%，已接近今年春节后的水平。从二线城市来看，大连是唯一一个找房热度环比出现回落的城市，跌幅为2.8%，在市场全面回暖的情况之下，大连出现回落表明其二手房市场具有一定风险，不过8月大连找房热度并非是今年最低。杭州依旧是变现相对抢眼的二线城市。嘉兴在8月取消限购的情况之下，购房者对该城市的关注出现了明显的提升，8月其找房热度环比上涨了11.9%，部分上海购房需求溢出对嘉兴取消限购之后的楼市带来一定的利好。
7．全国百城各线城市二手房新增挂牌
2023年8月，全国百城各线城市二手房新增挂牌量都出现了明显增加，二手房新增挂牌量是连续4个月出现回落之后首次出现上涨。城市平均新增挂牌挂牌量来看，涨幅最大的城市为二线城市，涨幅为7.4%，其次是三四线城市，为7.1%，一线城市的涨幅相对最小，为4.0%。当前认房不认贷政策对房东的挂牌意愿的刺激相对较强，从而利好其置换的行为。
8．全国百城各线城市二手房挂牌价格走势
2023年8月，全国各线城市二手房持续出现回落，尤其是二线和三四线城市，已连续出现了6个月的下跌，本月这两线城市挂牌均价分别下跌0.4%和0.5%；一线城市二手房挂牌均价环比下跌0.4%，本月一线城市的二手房调整幅度也是近期降幅最大。
9．全国百城各城市二手房挂牌价同环比走势
2023年8月，全国百城二手房挂牌均价出现下跌的城市为70个，相比上月减少5个。不过从一线城市的二手房挂牌均价走势来看，仅有深圳的二手房挂牌均价出现上涨，其他城市都出现了回落，尤其广州的二手房挂牌均价回落的幅度相对最大，在认房不认贷政策刺激下，房东降价挂牌出货意愿明显。
更多阅读：
