导 读
我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。作为土地部分研究的深化，我们在 2018 年报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况，受到市场广泛关注。本报告进行了相应更新和完善。
研究结果表明，2020 年中国城镇住房套户比为 1.09，一线、二线、三四线城市分别为 0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性机会和风险。新一轮房改（新房改）的关键是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税。建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
目 录
1 中国城镇有多少房子？
1.1 现有城镇住房数据真伪识别
1.2 研究思路与主要假设
2 中国城镇住房 40 年：从供给短缺到总体平衡
2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从 0.8 到 1.09
2.2 中国城镇住房自有率约 70%，最高 20% 家庭拥有约 40% 住房
2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间
3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？
3.1 省级：东北地区套户比平均 1.13，沪粤京 5 省套户比低于 1.0
3.2 地级：22 城套户比小于 1，一线城市套户比略低于 1
1 中国城镇有多少房子？
1.1 现有城镇住房数据真伪识别
当前中国到底有多少城镇住房？据自然资源部消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但住房存量数据尚未公布，未来是否公布也未可知。官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据，存在一定参考价值，但均存在明显问题。
一是人口普查资料公布了家庭户住房数据，但未公布集体户住房数据。在不考虑漏报瞒报情况下，直接以城镇家庭户人均住房面积乘以城镇人口计算城镇住房存量存在高估。住房数据从 1995 年开始被纳入全国人口 1% 抽样调查（“小普查”）及后续的人口普查。但人口普查只公布家庭户住房数据，不公布集体户情况，2010 年城镇集体户人口近 8000 万，占城镇常住人口比重达 12%。根据人口普查定义，集体户是指相互之间没有家庭成员关系、集体居住共同生活在一个房间的人口。显然，集体户人均住房面积远小于家庭户，以城镇家庭户人均面积乘以城镇人口得出的城镇住房面积明显是高估的。此外，对一户多宅情况，人口普查规定，若未出租或借出，调查时要将这几处住房面积相加，这意味着人口普查理论上包括了空置房，但居民事实上可能有漏报瞒报情况。
二是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。国家统计局基于约 16 万住户的全国城乡住户一体化调查公布人均住房建筑面积数据（2013 年以前城镇住户调查和农村住户调查单独开展），2019 年中国城镇、乡村人均住宅建筑面积分别 39.8、48.9 平方米。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。此外，住建部依据地方逐级上报也统计有人均住房建筑面积，比如在《中国统计年鉴 2008》公布 1978-2006 年城市人均情况，《中国城乡建设统计年鉴》公布 1990 年至今村镇人均情况，但县城和 2007 年之后的城市人均面积缺乏，这使得难以通过市县镇加总得出全国城镇住房存量。此外，住建部定义的 “人均” 以户籍人口 + 暂住人口为分母计算（2006 年之前以户籍居住人口为分母计算），与一般的常住人均不同。
三是官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。1985 年原城乡建设环境保护部和国家统计局组织开展了全国第一次城镇房屋普查，公布住宅建筑面积 22.91 亿平、使用面积 15.09 亿平，但涉及人口仅占当时城镇常住人口的约 60%，范围偏小。原建设部曾在《城镇房屋概况统计公报 2002-2005》中公布了 2002-2005 年全国城镇国有土地上住房存量（不含建制市城市规划区和县城以外的建制镇），加上《村镇统计公报》中的建制镇住房存量，可得 2002 年、2005 年全国城镇存量分别为 111.6、144.4 亿平。但是，住建部定义的城镇范围可能偏大或存在重复统计，比如其 2010 年城市及县城建设用地、建制镇建成区面积加总为 8.8 万平方公里，较自然资源部公布的城镇建设用地 7.6 万平方公里大 16%。
四是国家统计局公布的城镇竣工住宅面积数据存在低估，这使得无法简单通过公式 “某年住房存量 + 竣工 – 折旧拆迁 + 农民带房入城” 推算当前存量。国家统计局从 1995 年开始公布固定资产投资项目下的城镇竣工住宅面积（含商品住宅），1997 年统计起点为 50 万元及以上，2011 年指标调整为固定资产投资（不含农户）竣工住宅面积（原城镇竣工住宅口径 + 农村企事业竣工住宅面积），统计起点调整到 500 万及以上，但该数据因为口径及统计问题明显小于真实城镇竣工住宅面积。根据 2000 年、2010 年两次人口普查，我们估算 2000-2010 年城镇住房增量达 92 亿，而 2001-2010 年城镇竣工住宅面积合计 67 亿平、拆迁约 15 亿平（依据房龄面积结构估算）、农民带房入城约 7-10 亿平，尚余 30-33 亿平未被统计。
1.2 研究思路与主要假设
鉴于上述情况，我们的研究思路是：以 2000、2010 年人口普查数据公布的家庭户住房数据为基础，通过合理假设城镇集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例关系估算全国城镇集体户住房面积，从而得到 2000、2010 年全国城镇住房存量，再依据 2000-2010 年全国城镇住房面积增量，推算该时期未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积年均增量并以此为假设，通过公式 “2010 年城镇住房存量 + 历年城镇竣工住宅面积 – 拆迁面积 + 未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积合计” 得到 2020 年中国城镇住房存量。同时，参考国家统计局 1978 年户均、人均住房面积统计、1985 年全国房屋普查、人口普查和小普查房龄数据、1999 年以来商品住宅竣工套均面积及官方历年住房建设标准等，估算出套均面积和其他主要年份住房存量，由此计算 1978-2020 年主要年份的套户比数据。
其中主要有三点需要说明：
一是假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的 35%。根据人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在 27%-45% 之间，并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国平均为 35%，由此测算全国城镇集体户住房面积。我们发现，即使 35% 的比例有偏，对全国城镇住房存量的影响最多只有 2 亿平，对结果影响很小。
二是发现 2015 年 “小普查” 的住房数据存在高估，因此未予采用。依据人口普查、小普查资料计算，2000-2005 年、2005-2010、2010-2015 年三个阶段城镇家庭户住房存量增量分别为 65.5、20.6、62.4 亿平，这显然是不合理的。因此，我们认为 2015 年小普查的城镇家庭户住房数据与 2005 年一样存在高估，因此未基于 2015 年数据、而是基于 2010 年普查情况推算当前情况。
三是城镇家庭户均规模数据依据人口普查、“小普查”、及年度人口变动抽样调查。从国际经验看，家庭户均规模具有小型化趋势。由于劳动力回流中西部、生育政策有所放开等因素，至 2015 年家庭户均规模稍有回升。2015 年 “小普查” 统计城镇家庭户均规模为 2.93 人，高于 2010 年的 2.85 人。但从第七次全国人口普查公报看，2020 年平均每个家庭户的人口为 2.62 人，比 2010 年的 3.10 人减少 0.48 人。家庭户规模缩小，主要是受我国人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。因此本文假定 2020 年城镇家庭户均规模为 2.60。
2 中国城镇住房 40 年：从供给短缺到总体平衡
2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从 0.8 到 1.09
改革开放四十年来，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，这主要得益于 1990 年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革。根据我们测算，1978-2020 年中国城镇住宅存量从不到 14 亿平增至 313.2 亿平，城镇人均住房建筑面积从 8.1 平方米增至 34.7 平方米，城镇住房套数从约 3100 万套增至 3.63 亿套，套户比从 0.8 增至 1.09。与住建部公布的 2019 年城镇人均住房建筑面积 39.8 平方米相比，我们测算的城镇人均住房建筑面积小 5 平方米左右。一般而言，套户比小于 1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于 1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在 1.1 左右。从国际看，当前美国、日本分别为 1.15、1.16，德国为 1.02，英国为 1.03，中国城镇住房套户比接近 1.1，表明住房供给总体平衡。
随着 1990 年代住房制度改革推进，特别是 1998 年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，商品住宅带动城镇住宅竣工面积大幅攀升。按照国家统计局的口径估算，1978 年全国城镇竣工住宅面积不足 1 亿平，1998 年超过 5 亿平，2011 年超过 10 亿平；其中，竣工商品住宅面积占城镇竣工住宅面积占比从 1995-1999 年的不足 32%，跃升至 2000 年的 38%，2003 年超过 60%，2007 年超过 70%；从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看，有约 97% 的城镇住房为 1978 年以来建造，约 87% 为 1990 年以来建造，约 60% 的城镇住房为 2000 年以来建造。与中国不同，欧美发达经济体的住房平均房龄较老，比如英国、美国住房房龄超过 50 年的比例均超过 40%，超过 100 年房龄的比例分别为 20%、7%。
从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占 4 成，自建房约占 3 成，还有 3 成为原公房、保障性住房及其他。根据国家统计局数据，1998-2020 年竣工商品住宅合计 126 亿平，占当前城镇住宅存量的 40.6%。而根据人口普查及小普查中的城镇家庭户住房来源数据，2000-2010 年购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从 8.9% 升至 21.7%（2010 年开始统计购买二手房比例，为 4.6%），自建房比例从 35.7% 降至 31.5%，购买原公有住房比例从 23.5% 降至 12.9%，购买经济适用房、两限房比例从 6.0% 降至 4.1%，租赁廉租房、公租房从 14.4% 降至 2.4%；租赁其他住房比例从 6.1% 增至 18.6%，其他比例从 5.4% 降至 4.1%。由于人口普查中的购买二手房、租赁其他住房并未说明来自商品房还是非商品房，这使得我们需要依靠商品住宅竣工面积判断存量房中商品房比例。
在城镇内部，城市和建制镇家庭户的住房来源结构存在显著差异。根据 2010 年人口普查，城市家庭户住房来自购买新建商品房、原公房的比例分别为 26%、17.3%，明显高于建制镇的 14.7%、5.8%；而建制镇家庭户住房来自自建房的比例高达 56.2%，明显高于城市的 16.4%。
2.2 中国城镇住房自有率约 70%，最高 20% 家庭拥有约 40% 住房
中国城镇居民约 70% 居住在自有住房，约 20% 租房，其他 10% 为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。根据 2000 年人口普查资料家庭户住房来源统计，有 74.1% 的城镇家庭户居住在自有住房，有 20.5% 的租房，还有 5.4% 的住房来源为其他（比如，借住亲友住房但不付租金，住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等情况）。到 2010 年，上述比例分别为 74.9%、21.0%、4.1%。此外，2005 年、2015 年小普查统计的城镇家庭户住房自有率分别为 77.9%、79.2%，住房自有率偏高，可能存在抽样问题。
把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率，2010 年城镇家庭户住房自有率较 2000 年有所上升，但主要是建制镇家庭户住房自有率从 78.0% 增至 83.2%，而城市家庭户住房自有率从 72% 降至 69.8%。租房人口主要集中在城市，城市家庭户租房比例从 2000 年的 23.2% 上升至 25.8%，建制镇家庭户租房比例从 15.6% 降至 13.3%。假设城镇集体户人口都没有自己住房，我们估算 2000、2010 年中国城镇居民住房自有率分别为 66.0%、65.9%。扣除学生，2010 年全国城镇居民住房自有率为 71.1%；其中城市居民和建制镇居民住房自有率分别为 67.6%、76.9%。从现实情况看，把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率从而估计全国城镇住房自有率可能稍有低估，因为可能存在因本地无房而租房、但在外地（如老家）有房等情况。从国际比较看，中国城镇住房自有率较高，当前美国住房自有率为 64.2%、日本为 61.7%、德国为 46%，这与中国重视 “家” 的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等存在一定关系。
从人口普查定义的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低 20% 的城镇家庭户或拥有约 6% 的住房面积，而最高 20% 的家庭户拥有约 40% 的住房面积。根据人口普查资料定义，当一个家庭有多套住房时且未出租或借给他人居住，其 “使用” 的住房面积为全部住房面积；但如果该家庭有住房出租或借给他人居住，则该住房面积为实际居住人“使用”，计入实际居住人的住房面积。从现实来看，租房人群的人均住房面积建筑面积一般在 30 平以下；如家庭人均住房面积超过 50 平，则人口普查统计的住房面积很可能为该家庭产权所有。因此，考虑出租等情况，人口普查的使用住房数据可能会低估富裕家庭的产权住房面积，高估贫困家庭的产权住房面积，因此低估实际产权拥有住房情况的不平衡程度。
我们对人均住房面积在 8 平方米以下的家庭户乐观假设其人均住房面积为 7 平方米，对人均住房面积在 70 平方米以上的家庭户保守假设其人均住房面积为 72 平方米，由此计算不同类型家庭户拥有的住房面积。研究发现：
其一，住房困难的家庭户比例明显下滑。1995-2015 年人均住房建筑面积在 8 平方米以下的家庭户数占比从 12.6% 降至 3.3%，人均 9-16 平方米的家庭户数占比从 35.3% 降至 11.9%。
其二，高收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例趋于下降，但与此同时，低收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例也在趋于下降。2000-2015 年，人均 50 平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例从 2000 年的 2.30 降至 1.78，人均 60 平方米以上、70 平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从 2.30（2005 年）降至 1.89、2.41（2005 年）降至 1.96；而人均住房面积在 8 平方米以下、9-16 平方米的家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从 0.35（1995 年）降至 0.19、0.61（1995 年）降至 0.35。
其三，即使从使用情况看，住房分布的不平衡程度仍然严重。换算为五等份或十等份看，2000 年最低 10%、20% 城镇家庭户使用的住房面积占比分别为 3.0%、7.1%，最高 10%、20% 城镇家庭户使用的住房面积占比分别为 22.4%、39.0%。到 2010 年，情况变化为，最低 10%、20% 城镇家庭户使用的住房面积占比分别为 2.3%、6.2%，最高 10%、20% 城镇家庭户使用的住房面积占比分别为 21.8%、39.4%。2015 年小普查数据存在一定抽样问题，导致最低 10%、20% 城镇家庭户使用的住房面积占比分别升至为 2.8%、7.2%，最高 10%、20% 城镇家庭户使用的住房面积占比分别降至 19.6%、36.9%。
根据人口普查资料城镇家庭户住房 “使用” 情况的数据估算，1995-2015 年全国城镇家庭户住房使用分布的基尼系数大致保持在 0.3 左右，这显然存在低估。如果考虑 20% 的城镇家庭户租房、人均住房面积更低的城镇集体户人口以及 2 亿多农民工群体在城镇置业比例较低等情况，低收入群体实际拥有的住房面积占比与其户数即人口占比的比例无疑将更低，即产权层面的城镇家庭住房分布基尼系数无疑更高。
2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间
房地产长期看人口，尽管中国 20-50 岁主力置业人群比例在 2013 年左右达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。
一是中国城镇化进程还有较大空间，到 2030 年城镇化率达 71% 时城镇人口将再增加约 1.3 亿。2020 年中国城镇常住人口达 9 亿，常住人口城镇化率为 63.9%，如按户籍人口算 2020 年城镇化率预计仅为 45%。联合国《世界人口展望 2019》预计到 2030 年中国常住人口城镇化率将达约 71%，城镇常住人口将较 2020 年再增加约 1.3 亿。根据我们在报告《中国人口大迁移》中测算，2011-2018 年中国城镇人口增量中来自自然增长、区划变动、乡城迁移的平均比例为 18.3%、35.1%、46.7%，与国家统计局测算 2018 年的 23.6%、36.8%、39.6% 相差不大。这意味着，即使假设因区划变动导致的农民就地城镇化产生的住房需求全部不通过市场渠道满足，而是通过安置房（拆迁）或带房入城（未被拆迁）满足，2021-2030 年仍有 0.85 亿新增城镇人口存在住宅需求。如假设安置房也是通过市场购买（如货币化安置）满足，且未被征迁、带房入城的比例为 60%，则 2021-2030 年大致有约 1.05 亿新增城镇人口存在住房需求。
二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等，人均住房面积未来存在至少 13% 的提升空间。一方面，当前中国已进入中高收入经济体行列，随着未来向高收入经济体行列迈进，城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积，把 2020 年中国城镇人均住房建筑面积按照 0.7 的系数折合为使用面积仅为 24.8 平方米，明显低于主要发达经济体水平。考虑到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，如简单以 0.85 的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积，当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为 27.9、27.9 平，日本为 32.9 平，德国、法国分别为 37.9、34 平方米，美国为 66.9 平。
另一方面，中国家庭户规模迅速小型化，导致当今更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素，家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趋势。当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至 2.27、2.53、2.4 人。中国家庭户均规模从 1982 年的 4.41 迅速降至 2020 年的 2.62；家庭户规模缩小，主要是受我国人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。因此，如果以人均使用面积 28 平即人均建筑面积 40 平为标准算，未来中国城镇人均住房面积存在约 13% 的改善空间。
三是中国现有城镇住房成套率仅 85%，并且尚有 20% 的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅 85% 左右，还有约 15% 的住宅需要更新。1985 年中国城镇住房成套率仅为 24.1%，1995 年居住在成套住宅的家庭户比例快速提升至 61%，2010 年、2015 年分别达 75.6%、84.3%。其中，根据 2015 年小普查数据，城市、镇家庭户中同时拥有厨房和厕所的比例分别为 89.3%、76.8%。二是中国城镇尚有约 20% 的平房需要更新。随着拆迁新建，中国城镇家庭户中居住在平房比例从 1995 年的 46.1% 降至 2015 年的 20.6%，其中城市、建制镇分别为 10.2%、36.1%。
2021-2030 年中国城镇年均现房需求大致为 11-13.5 亿平方米。根据我们前述测算，2000-2010 年、2010-2020 年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长 3%、2.4%，假设 2021-2030 年中国城镇人均住房面积年均增长 1.3%-1.5%（即 2030 年人均住房建筑面积达 39.9-40.6 平方米），则 2030 年中国城镇住房存量需达 406-413 亿平，较 2020 年净增 96-103 亿平，即年均净增 9.6-10.3 亿平。以 1.5%-2% 的折旧率计算，则 2021-2030 年将折旧拆迁约 54-72 亿平，即年均折旧拆迁 5.4-7.2 亿平。并且从历史经验看，2000-2010 年每年约有 4 亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设 2021-2030 年这部分仍为年均 4 亿平，则 2021-2030 年每年需新增城镇现房 11-13.5 亿平。
3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？
基于 2010 年人口普查资料分省数据、2015 年 1% 人口抽样调查资料分省数据等，并结合全国城镇住房情况，我们估算了 2010 年、2020 年各省级、地级单位城镇住宅存量、人均住宅建筑面积、套户比及相关情况。
3.1 省级：东北地区套户比平均 1.13，沪粤京 5 省套户比低于 1.0
当前全国近 50% 的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东、河南等 9 个省。分地区看，2020 年东部、中部、西部、东北地区城镇住房存量分别占全国的 42.4%、26.6%、23.5%、7.4%，而对应的城镇常住人口比例分别为 44.2%、24%、23.2%、8.6%。分省看，2020 年山东、江苏、广东、河南城镇住房存量超过 20 亿平，浙江、四川、湖南等 9 个省份在 10-19 亿平之间，其他省份则不足 10 亿平，海南、宁夏、青海、西藏等 4 省更是不到 2 亿平。
鄂豫湘等 15 省城镇人均住房建筑面积超过 35 平方米，而沪粤 2 省不到 27 平方米。分地区看，2020 年东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积分别为 32.4、37.6、34.3、29.8 平方米。分省看，2020 年湖北、河南、湖南等 16 省城镇人均住房建筑面积超过 35 平方米，河北、重庆、宁夏等 7 省城镇人均住房建筑面积在 30-34 平方米之间，吉林、北京、甘肃等其他 8 个省城镇人均住房建筑面积低于 30 平方米，天津、上海、广东人均更是低于 28 平方米。
从城镇套户比看，东部、中部、西部、东北地区分别为 1.01、1.10、1.08、1.13，青黔赣黑 4 省套户比超过 1.15，沪粤京等 5 省低于 1.0。分地区看，东部、中部、东北地区分别为 1.01、1.10、1.13，西部地区为 1.08。分省看，2020 年青海、贵州、江西、黑龙江 4 省城镇住房套户比超过 1.15，吉林、内蒙古、河南等 9 省套户比在 1.10-1.15 之间，山东、湖北、西藏等 9 省套户比在 1.05-1.10 之间，湖南、四川、江苏等 4 省套户比介于 1.0-1.05 之间，广东、上海、北京等 5 省套户比在 1.0 以下。
从住房成套率看，2015 年重庆、广东、山东等省城镇家庭户居住在成套住宅的比例超过 90%，而黑龙江、云南、内蒙古、西藏等省低于 75%。从建筑层数看，2015 年有河北、山东城镇家庭户居住在平房比例高达 40% 以上，西藏、内蒙古、山西、河南在 30% 以上，而浙江、湖北、江西、重庆、上海、福建等省低于 10%。
3.2 地级：22 城套户比小于 1，一线城市套户比略低于 1
在全国 336 个地级单位中（不含三沙），既有 62 个城市人均住房建筑面积小于 30 平，也有 100 个城市人均住房建筑面积大于 40 平；既有 22 个城市的套户比小于 1，也有 59 个城市的套户比大于 1.2，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。
从人均住房面积看，2020 年有 62 个城市的人均住房建筑面积小于 30 平方米，占比 18.2%；有 89 个城市的人均住房建筑面积介于 30-35 平方米，占比 26.5%；有 85 个城市的人均住房建筑面积介于 35-40 平方米，占比 25.3%；有 100 个城市的人均住房建筑面积大于 40 平方米，占比 29.8%。
从套户比看，2020 年有 22 个城市的套户比小于 1，占比 6.5%；有 121 个城市的套户比介于 1.0-1.1 之间，占比 36%；有 133 个城市的套户比介于 1.1-1.2 之间，占比 39.6%；有 60 个城市的套户比高于 1.2，占比 17.9%。
分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为 26.4、34.6、37 平方米，套户比分别为 0.97、1.08、1.12，一线城市住房供给偏紧。从人均住房面积看，2010 年一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为 22.9、26.8、28.5 平方米，到 2020 年分别增至 26.4、34.6、37 平方米，分别增长 15.3%、29.1%、29.8%。从城镇住房套户比看，2010 年一线、二线、三四线城市套户比分别为 0.92、0.93、0.96，到 2020 年套户比分别为 0.97、1.08、1.12。
(本文作者介绍：经济学家)
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